Застройщики активно внедряют умные технологии в своих проектах, причем не только в дорогом жилье, но и в массовом сегменте. О том, зачем это нужно застройщику, управляющей компании и жителям, а также о юридических нюансах цифровизации мы поговорили с руководителем практики «Коммунальное хозяйство, энергетика и управление недвижимостью» Московской коллегии адвокатов «Арбат» Сергеем Сергеевым.
Для начала я бы разделил такие решения на две группы. Первая — безопасность. Сюда входят датчики протечек и проникновения, пожарная сигнализация, видеонаблюдение. Вторая группа — комфорт, к ней относятся системы управления климатом, освещением (smart-розетки), карнизами /жалюзи, а также голосовые помощники.
У таких решений есть прямая экономическая выгода, кроме того они могут стать маркетинговыми преимуществами. В высоких ценовых сегментах это must have, поскольку обеспечивает комфорт, соответствующий классу ЖК. Сложно представить премиальный дом без, например, электрозамков, где жителю придется искать в сумке ключ, чтобы открыть дверь на этаже.
Умные приборы учета автоматически передают показания счетчиков — жителям не придется об этом думать. Кроме того, это прямая выгода для управляющей компании, об этом мы говорили в статье «Как застройщику организовать работу управляющей компании, чтобы деньги тратились эффективно, а жители были довольны». Без них управляющая компания рискует оплачивать потраченные ресурсы за жителей, если они не передали показания и превысили нормативы.
Это вопрос статуса ЖК и репутации застройщика, который заботится о комфорте жителей. Технологичная жизнь в существующих проектах может увеличить спрос на будущие. Среди наших клиентов — девелоперы и управляющие компании, и мы общались с жителями их проектов. Некоторые из них рассказывали о реакции друзей, живущих в старом жилом фонде, когда они приходили в гости. Они удивлялись: «Ого, у вас можно с телефона посмотреть, кто звонит в домофон и кнопкой на экране открыть дверь! И вызвать электрика прямо из приложения». Если они в будущем захотят сменить жилье, то с большой вероятностью сделают выбор в пользу современных технологичных новостроек и в первую очередь посмотрят проекты девелопера, который впечатлил их ранее. Кроме того, о таких «фишках» любят рассказывать знакомым, делиться в соцсетях, а значит это может запустить «сарафанное радио», которое остается одним из эффективных маркетинговых инструментов.
В первую очередь технические сбои. При этом зачастую, когда устройство перестаёт работать, система не даёт никакой обратной связи. Поэтому невозможно понять, что именно пошло не так, и остается только пробовать снова, пока программа не выполнит, что должна.
Есть кейсы, когда умный дом не пускает жителя, приборы неконтролируемо повышают температуру, хакеры взламывают систему. Известны случаи, когда ошибки в установке и выборе поставщиков оборудования для «умного дома» в московских многоквартирных домах приводили к потопам.
Еще, по словам наших доверителей, большая проблема в том, что при внедрении систем умного дома идет жесткая привязка к разработчику ПО — для манипуляций требуется вызов подрядчика. Т.е. управляющая организация вынуждена взаимодействовать еще и с операторами этих систем и нести дополнительные расходы.
Есть и важные юридические нюансы. Так, если дом оснащен автоматическими приборами учета, они будут использоваться в любом случае, но от многих систем жители могут отказаться на общем собрании собственников. Например, они не захотят переплачивать за обслуживание «умного домофона». Между тем, установка IP-домофонии может стоить застройщику около полумиллиона рублей на один многоквартирный дом. Если жители впоследствии откажутся от использования этой системы, девелопер потратит эти деньги впустую.
Поэтому такие нюансы стоит обязательно учитывать еще на стадии строительства. Если в бизнес-классе и выше внедрение таких технологий будет обоснованно, то в «суровом экономе», где собственники считают каждый рубль, для девелопера есть риск напрасной переплаты.
Есть серьезные юридические тонкости, связанные с конфиденциальностью и личными данными. Управляющие компании входят в круг лиц, которые имеют право собирать такую информацию, однако ее использование строго регламентировано. Вряд ли управляющая компания захочет как-то использовать эту информацию против интересов жителей, но у собственников может возникнуть закономерное беспокойство. Особенно у покупателей высокобюджетной недвижимости, которые обычно очень щепетильно относятся к своей информационной безопасности.
Например, сейчас никак не защищаются каналы связи при передаче данных. Многие устройства, чаще всего сделаны не в России и передают информацию напрямую за границу, что нарушает требования о трансграничной передаче данных. Современные «умные» дома знают о людях очень многое, и это уже не только привычные ФИО или данные паспорта — это биометрия лица и рук, состояние здоровья, размер квартиры и так далее. И когда из-за уязвимости и отсутствия стандартов по защите взламываются, например, камеры видеонаблюдения и информация попадает в руки злоумышленников, это не очень хорошо.
Поэтому застройщику и управляющей компании важно правильно доносить эти нюансы до пользователей – как они могут использовать эту информацию, на что не имеют право.
Еще не было, но обязательно будут.
В этой теме очень много законодательных нюансов, поэтому стоит еще на этапе их внедрения изучить вопрос и проконсультироваться не только с техническими специалистами, но и с юристами. Более того, сейчас идет речь о неких единых стандартах, единых подходах, как должна работать эта новая для страны отрасль, которая, очевидно, будет развиваться. Еще в марте 2022 года в России должны были разработать ГОСТ для «умного» жилья и обязать девелоперов его соблюдать, закрепив это в строительных правилах и нормах. Такое предложение содержалось в проекте дорожной карты по развитию отрасли связи, разработанной Минцифры и операторами в 2021 году. Пока данный проект немного притормозили, но не исключено что в будущем правительство к этому вернется и застройщикам придется проверять свои объекты на предмет соответствия новым нормам и правилам в части оснащения МКД цифровой инфраструктурой.