На архитектуру проекта сегодня смотрят покупатели не только премиального жилья, но и массового. Причем чем выше класс проекта, тем больше требований к его облику. Девелоперы и риелторы рассказали, какие новостройки привлекают покупателей и сколько стоит создание уникальных архитектурных решений.
В премиальной и люксовой недвижимости архитектура играет вторую важнейшую роль после локации и камерности проекта, над ней работают лучшие архитекторы и дизайнеры, применяются натуральные материалы фасадов и отделки, дом имеет свое узнаваемое «лицо» и часто, сам по себе, является произведением искусства или городской скульптурой. Архитектура в массовом сегменте имеет более утилитарное значение, покупатель практичен и не готов переплачивать за уникальность, задача архитектуры обеспечить стандарты класса комфорт – большие окна, сквозные лобби, витражное остекление первых этажей, просторные дворы, балконы и лоджии.
Доля в себестоимости на проектирование составляет в среднем 3-4% в классах комфорт и бизнес, 4-5% в премиум и де люкс классах жилья. Сильная архитектура всегда одно из УТП проекта (уникальное торговое преимущество), она повышает привлекательность и статус проекта, позволяет выстроить эмоциональную связь с клиентом, стимулирует спрос и продажи.
Имя архитектора имеет большое значение, оно как знак качества следует впереди проекта. Иностранные архитекторы и дизайнеры всегда были синонимом высококлассных проектов, хорошо воспринимаются аудиторией всех классов жилья, но их привлечение обходится девелоперу в разы дороже отечественных команд, и это всегда более сложный путь в связи с необходимостью адаптации иностранных концепций под российские нормы. Российские бюро в настоящее время не уступают европейским по умению создавать красивые и продуманные проекты.
Архитектура в жилых комплексах высокобюджетных проектов имеет особое значение как для застройщиков, так и покупателей. Девелоперы привлекают именитых архитекторов, одним словом, создают произведения искусства, выделяя свои проекты на фоне окружающей застройки. Что касается проектов более низкого уровня, например, массового сегмента рынка, то роль архитектуры все же играет менее важную роль для покупателя. В данном случае он ориентируется на другие ценности. Это окончательная цена сделки и наличие развитой транспортной/ социальной инфраструктуры в шаговой доступности.
Проекты бизнес-класса находятся на так называемой пограничной линии. Для них важно и архитектурное решение комплекса, и цена сделки, и наличие транспортной/социальной и торговой инфраструктуры рядом с домом. Кроме того, покупатели проектов бизнес-класса обращают внимание на детали, а именно облицовку фасадов жилого комплекса (совсем не интересно покупать проект, облицованный, к примеру, панелями или просто окрашенный в какой-то цвет), дизайнерские входные группы, закрытый двор, наличие паркинга, ландшафтный дизайн и используемые материалы строительства.
Нельзя сравнить сегменты по количеству продаж, так как аудитория у любого класса жилья - совершенно разная и ограничена определенным бюджетом. Если сравнить аудиторию, которая находится на пограничном рубеже (бизнес-класс), то она, конечно, выберет проект, более изысканный с архитектурной точки зрения. Пусть придется заплатить немного больше, но зато это будет не типовой жилой комплекс, а авторский и индивидуальный проект.
В высокобюджетных сегментах архитектура проекта является для покупателя одним из значимых факторов, определяющих выбор. Застройщики уделяют этому особое внимание и, с целью формирования высококлассного продукта, привлекают ведущие бюро и именитых архитекторов, лидеров в своей области. Таким образом формируется уникальный образ будущего ЖК, который способен привлечь целевого потребителя. Покупателю бизнес-класса важно, чтобы облик проекта был современным и отвечал тенденциям моды. В массовом сегменте элемент архитектурного решения тоже имеет значение, но не является ключевым.
Архитектура и ее оценка – понятия очень субъективные. По опросам клиентов компании Knight Frank, предпочтение (причем как в архитектуре, так и в отделке) отдается современным стилям, в том числе неоклассике – дома с такой архитектурой принято называть домами «вне времени», также популярен стиль модерн. В меньшей степени интересен хай-тек, стекло и металл, конструктивизм, лофт – хотя есть категория покупателей, особенно среди молодой целевой аудитории, предпочитающая такие стили.
Несмотря на то, что архитектуру проекта покупатели оценивают сразу, существенного влияния этот фактор на темпы продаж не оказывает. На первом месте среди драйверов продаж все же находятся сочетание цены и бюджета, условия покупки, местоположение, планировки, надежность застройщика и пр. Для покупателя очень важно общее восприятие объекта, ощущение «любви с первого взгляда». Случаев отказа от покупки только из-за неприятия архитектуры практически не бывает, даже в премиальном сегменте, где покупатель более искушен в выборе. Главное, чтобы из-за внешней архитектуры не были нарушены внутренние решения: чтобы не было треугольных квартир, нефункциональных помещений и т. д. – это может сильно снизить ликвидность квартир и успех такого проекта в целом.
Уход иностранных архитекторов, безусловно, снизит разнообразие архитектурных решений и форм, но существенного влияния на спрос это точно не окажет. Качественные дома от российских архитекторов при адекватном соотношении цены, красоты и качества будут всегда востребованы на рынке.
Чем выше бюджет, которым располагает клиент, тем большее внимание обращается на архитектуру. По мере роста бюджета и избирательности клиента архитектура становится все более важным критерием выбора проекта.
Разница между стоимостью услуг иностранных и российских архитекторов незначительна - заграничные мастера не сильно дороже отечественных, в этом случае все зависит от имени архитектора, его известности и уже реализованных проектов. Можно найти качественного иностранное архитектурное бюро с ценами на услуги, идентичными российским. В этом случае принадлежность к определенной стране не всегда коррелирует со стоимостью услуг.
Успешность продвижения проекта и архитектурный облик также не коррелируют между собой. Сложности могут возникать в процессе продвижения как уникального с точки зрения архитектуры проекта, так и массового. На данные процессы влияют совсем другие факторы.
Если еще несколько лет назад архитектуре жилых комплексов придавалось значение только в верхних ценовых сегментах, то в последние годы с увеличением конкуренции среди девелоперов покупатель всё более тщательно подходит к выбору будущего жилья. Поэтому сегодня даже в массовых сегментах при прочих равных характеристиках потребитель предпочтёт жилой комплекс с современной привлекательной архитектурой. Покупатели жилья верхних ценовых сегментов, в свою очередь, останавливают свой выбор на проектах с уникальным архитектурным обликом, разработанным известными проектными бюро.
Согласно результатам опросов покупателей, которые регулярно проводит компания «Сити-XXI век», респонденты, которые пока только интересуются нашими подмосковными проектами комфорткласса, отводят концепции «миниполис» (и архитектуре, как одному из её элементов) третью по значимости позицию после местоположения и цены. При этом реальные покупатели, которые уже приобрели квартиру в одном из наших миниполисов, называют концепцию (в том числе архитектуру) жилого комплекса – вторым по важности критерием после месторасположения.
Интересанты апартаментов премиум-класса Hill8 считают уникальный архитектурный облик проекта одним из наиболее важных критериев. При этом около трети реальных покупателей назвали архитектуру одной из первостепенно важных причин выбора апартаментов в проекте.