После повышения ключевой ставки до 20% рыночные ставки по ипотеке стали фактически заградительными. Даже после расширения программы льготной ипотеки на новостройки, ставка в 12% все равно куда выше, чем в прошлом году. Спросили у девелоперов, что они предпринимают для увеличения спроса и до какого уровня они могут снизить ставки в рамках совместных программ с банками.
Правительством уже озвучены госпрограммы для поддержания рынка ипотечного кредитования. Новые правила по программе с господдержкой, которые вступят в силу уже с 1 апреля гласят, что кредитный лимит увеличен теперь до 12 млн рублей (Московский регион) вместо текущих 3 млн руб. При этом процентная ставка составит уже 12%. В значительно выигрышной ситуации остаются семьи с детьми. По программе «семейная ипотека» ставки остались неизменными. Сейчас семья даже с 1 ребёнком, который родился не раньше 01.01.2018г. могут оформить ипотеку на самых выгодных на текущий день условиях. К программе активно подключились и застройщики, которые субсидируют ставки и предлагают условия кредитования своим покупателям еще на более выгодных условиях.
Безусловно, совместные программы с банками-партнерами значительно снижают ипотечные ставки по кредитам. Тем самым застройщики привлекают покупателей на свои проекты. Например, в ЖК «Румянцево-Парк» по программе «семейная ипотека» + субсидирование от застройщика, можно получить % ставку в 1,5% на весь срок кредита (программа от банка ВТБ). Первоначальный взнос составит от 15%, а срок кредита рассчитан до 30 лет. Если у покупателя есть большой первоначальный взнос, можно рассмотреть программу Россельхозбанка по ставке от 0,1% при первоначальном взносе в размере 30% от стоимости квартиры и сроке кредита – 30 лет.
Процентная ставка, утвержденная по программе с господдержкой, все равно выглядит менее привлекательной прошлых показателей. Тем не менее стоит ожидать новых программ от застройщиков, которые значительно снизят данные критерии. Скорее всего при субсидировании ставки застройщиками, она будет на уровне 7-9%. Стоит помнить, что пока еще ставка ЦБ составляет 20%, программа с господдержкой в таком виде будет действовать только три месяца – с 1 апреля до 1 июля. Какие дальше планы по поддержанию строительной отрасли и рынка ипотечного кредитования у правительства – вопрос открытый.
Компания ANT Development делает все возможное, чтобы обеспечить клиентам лучшие и комфортные условия для приобретения недвижимости в наших проектах. Поэтому купить квартиры и апартаменты в наших флагманских комплексах Victory Park Residences и «Поклонная 9» на индивидуальных условиях от застройщика можно было и раньше благодаря специальным предложениям от банков-партнеров, а также беспроцентной рассрочке. Поэтому за все время реализации обоих проектов в районе Дорогомилово на долю беспроцентной рассрочки от застройщика приходится почти половина всех сделок, доля ипотеки не превышает 25%.
В начале марта мы улучшили условия по существующим программа беспроцентной рассрочки от застройщика – были продлены сроки ее действия до момента ввода домов в эксплуатацию, а также снижен размер минимального первоначального взноса до уровня 20%. Таким образом, в текущих условиях мы разработали самый выгодный продукт для своих клиентов за счет удобного графика платежей, небольшого первоначального взноса и отсутствия процентов за обслуживание кредита, как в случае с ипотекой.
Программа льготной ипотеки позитивно повлияет на динамику спроса на новостройки, но это, в первую очередь, коснется более доступных сегментов с менее высоким порогом «входа», нежели проектов классов премиум и элит. Тем не менее, ипотека всегда была действительно важным и действенным инструментом для приобретения недвижимости. И мы со своей стороны сейчас возобновили работу с рядом банков-партнеров для согласования ипотеки с субсидированием ставки от застройщика, что и планируем предлагать нашим клиентам в качестве еще одного альтернативного сценария приобретения в ближайшее время.
Да, Центробанк России принял непростое, но необходимое решение о повышении ключевой ставки до 20%. Это вынужденная мера, которая призвана не допустить спекуляций и остановки оттока капитала. Тем не менее, уже сегодня мы видим, что власти достаточно оперативно приняли и продолжают принимать меры для стабилизации ситуации, в том числе и в строительной отрасли. Сегодня самое важное – это обеспечить доступность жилья для покупателей и возможность на выгодных условиях воспользоваться ипотекой – наиболее востребованным инструментом приобретения квартир.
Первые меры уже были озвучены: с 1 апреля этого года вступают в силу новые условия льготной программы господдержки по ипотеке, ставка по которой составит 12%, а максимальная сумма кредита для столичного региона была увеличена до 12 млн рублей. Под эти условия попадает до 70% новостроек комфорт-класса в Москве, и это очень хороший знак для участников рынка. Кроме того, продолжает действовать семейная ипотека на прежних, максимально выгодных условиях.
Более того, базовая ставка по господдержке в 12% - это не конечная ставка для покупателя. Например, ряд банков уже заявил ставки ниже 12%, и ГК «Основа» уже с 25 марта принимает заявки от своих клиентов на ипотеку с господдержкой по сниженным ставкам от 10,5% годовых. Такие условия будут доступны клиентам компании в семейном эко-квартале VERY у Ботанического сада и ЖК UNO.Старокоптевский на севере Москвы. В частности, можно будет воспользоваться программой с господдержкой от банка ДОМ.РФ, по которой ставка составит 10,5% годовых при первоначальном взносе от 15%. При таком же размере первоначального взноса можно будет оформить ипотечный кредит в банке ВТБ по ставке 11,7%. А ставка Промсвязьбанка составит 11,9% при размере первоначального взноса от 15%. Помимо этого, в проектах также продолжает действовать семейная ипотека со ставкой от 4,1%, которая хорошо себя зарекомендовала с момента запуска и позволила поддержать спрос.
Начиная с 1 апреля покупатели смогут оформить ипотеку с господдержкой на сумму до 12 млн рублей по обновленной ставке 12%. Некоторые банки уже сейчас ведут прием заявок для желающих воспользоваться этой программой. Кроме того, всё еще действует семейная ипотека по ставке от 3,9 до 6% – ее условия распространяются на покупателей с детьми, родившимися после 1 января 2018 года.
Льготная ипотека поможет поддержать спрос, однако не стоит ожидать, что он будет оставаться на том же высоком уровне, что и раньше. Во-первых, многие из тех, кто хотел купить квартиру, уже сделали это ранее на более выгодных условиях. Во-вторых, доходы населения, а значит и покупательная способность, продолжают снижаться. Мы полагаем, что в ближайшее время основной спрос условно распределится между двумя группами – “инвесторами”, кто приобретает квартиру для вложения своих средств в кризисный период, и покупателями с детьми, которым доступна семейная ипотека. Также по своему опыту мы замечаем, что усиливается спрос на проекты с высокой степенью готовности – это связано с желанием людей максимально обезопасить себя и приобрести квартиру в проекте, на который меньше всего повлияет текущая экономическая ситуация.
Если говорить о нашей компании, то мы по-прежнему придерживаемся политики «справедливого ценообразования» – без резкого повышения стоимости квартир и последующих за этим «скидок». Увеличение цен в жилых кварталах Tekta Group не выходит за пределы плановых ежемесячных повышений, заложенных в финансовых моделях проектов. Такая политика позволяет нам поддерживать спрос и выполнять планы продаж, не играя в сложившейся ситуации с покупателями и не используя рекламные посылы и другие маркетинговые инструменты. Кроме того, мы продолжаем прорабатывать программы рассрочек, на которые отмечаем запрос со стороны покупателя.
23 марта 2022 М. Хуснуллиным, заместителем председателя правительства РФ, была представлена информация о запуске с 1.04.2022 новой программы ипотечного кредитования с субсидированием под 12% и размерами займа 12 млн и 6 млн.
И в прошлом году, и в этом большинство девелоперов использовали программы собственного субсидирования ставки относительно действующих ставок государственного субсидирования (5-7%), что позволяло предложить покупателям ставку в диапазоне 1-3%. При изменении ключевой ставки до 20% возможность субсидирования от застройщика уже практически невозможна.
Но с апреля 2022 с обновленной государственной субсидированной ставкой 12%, я уверен, мы увидим и возобновление субсидирования от застройщиков. Какой уровень ждать? Думаю, 5-7%.