Программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых должна была завершиться 1 ноября, но ее продлили до 1 июля 2021 года. Но даже при таких низких ставках девелоперы внедряют специальные акции, которые делают ипотеку еще дешевле. Между тем, по данным онлайн-голосования на IRN.RU, люди в основном предпочитают прямые скидки, а не сниженные ставки по ипотеке.
Мы узнали у представителей компаний рынка недвижимости, какие ипотечные акции они проводят, и насколько они эффективны.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:
Опыт общения с нашими клиентами показывает, что чаще всего покупатели предпочитают прямую скидку. Если провести расчет, получится, что из двух опций экономически выгодно выбрать именно скидку, так как при сниженной ставке по ипотеке на первый год (или другой ограниченный срок) сумма переплаты по кредиту в результате будет больше, чем размер скидки.
Застройщики предлагают субсидировать ставку за счет собственных средств по двум причинам. Во-первых, такая опция действительно может заинтересовать некоторых клиентов, например, людей, которые до переезда в новостройку вынуждены платить за аренду и одновременно не могут позволить себе лишние траты в виде ипотечных платежей. Во-вторых, пониженная процентная ставка – это хороший маркетинговый ход, который привлекает внимание покупателей. Поэтому застройщики могут предлагать оба варианта – и скидку, и пониженную ставку, а выбор остается за клиентом.
Для покупателей квартир в ЖК «Кварталы 21/19» доступна широкая линейка ипотечных программ со сниженной ставкой, которую субсидирует государство. Дополнительных акций, по условиям которых можно снизить размер ставки, мы не предлагаем. Но у нас стандартно действуют скидка в размере 3% при 100% оплате или покупке в ипотеку, также мы предлагаем дополнительный дисконт за быстрое принятие решения о покупке или при повторной покупке квартиры.
Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»):
Действительно, покупатели в основном предпочитают прямые скидки. Выгоду от них проще посчитать, к тому же они более привычны. Нужно не забывать, что 30-40% клиентов приобретают жилье, не привлекая ипотеку. Еще 10-15% клиентов, хотят получить единоразовую скидку, а затем купить квартиру в кредит по текущей рыночной ставке (6-6,5%), поскольку считают её и без того низкой.
Однако в других случаях клиенты действуют иначе, и в этом главный смысл субсидирования, которое мы практикуем в нашем проекте «Мир Митино», где ставка до конца текущего года снижена до 0,5%. Таким образом расширяется потенциальная аудитория покупателей.
Прежде всего, радикально снизить платежи на первый год ипотеки выгодно покупателям, которые не имеют жилья в Москве и арендуют квартиру. На практике это фактически означает удвоение семейных расходов, пока дом не достроят, потому что в среднем арендные ставки и ипотечные платежи на сопоставимое жилье одинаковые. Поэтому клиенты приобретают квартиру в доме, который будет введен в эксплуатацию к моменту завершения льготного периода сниженных платежей по ипотеке. Это позволяет пожить в арендной квартире и дождаться новой. Помимо этого, есть клиенты, которые используют льготную ипотеку, чтобы в период сниженных платежей провести ремонт в квартире. То есть сэкономленные средства идут на ремонт. В нашем проекте мы сочетаем разные инструменты продаж, в том числе прямые скидки и субсидированную нам же ставку. И они позволяют нам расширить потенциальный круг покупателей с разными жизненными обстоятельствами.
Вячеслав Приймак, руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград»:
По нашей практике в большинстве своём клиент выбирает прямую скидку. Но если покупателю показать все выгоды от программы субсидированной ипотеки (0,01% на первые 12 месяцев, далее 5,99%) в случае отказа от скидки, то часто решение меняется.
При стоимости квартиры в 12 млн рублей, по субсидированной ипотеке клиент получает следующее: платеж по кредиту в первый год ниже стандартного на 25 000 рублей, переплата за первый год меньше на 208 000 рублей, а за 3 года – на 239 000 рублей.
Таким образом, тем клиентам, которые понимают, что погасят ипотеку за первые 5 лет, или в первый год ипотеки обременены каким-либо обязательствами (иными кредитами, арендой и т.д.) экономически целесообразно отказаться от скидки в пользу субсидированной ставки.
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
При покупке квартиры существует много опций, в зависимости от которых объем потраченных средств может существенно отличаться. Это зависит не только от ипотечной ставки, но и, например, от вида платежей (аннуитетные и дифференцированные), стоимости страховки, комиссии, расчетных услуг банка. На итоговую переплату по ипотеке может влиять и стратегия погашения – некоторые заемщики игнорируют возможность досрочных платежей, тем самым увеличивая сумму выплат. Кроме того, если уже после оформления ипотеки появилось предложение с более низкой ставкой, заемщик может воспользоваться услугой рефинансирования. Поэтому выбор ипотечной программы зависит от многих факторов, по которым необходимо рассчитывать переплаты. Но учитывая значительную сумму, которую заемщик обычно переплачивает из-за процентов по ипотеке, ставка считается наиболее важным критерием. К примеру, если покупать квартиру стоимостью 10 млн рублей в ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом 2,5 млн рублей, при ставке 6% заемщику придется переплатить 5,4 млн рублей, при 10% – 9,8 млн рублей. Это довольно очевидный пример, при котором выбор клиента абсолютно понятен.
Однако есть ситуации, когда необходимо более детально изучать все предложения и рассчитать выгоду. К примеру, застройщики зачастую дополнительно субсидируют ставки по ипотеке за счет отказа от предоставления скидки. Условия программ отличаются в зависимости от девелопера, банка и конкретного проекта, но в среднем субсидированная ставка составляет до 1% на срок от нескольких месяцев до года. Такое предложение подходит покупателям, которые планируют выплатить полную сумму за короткий срок (5-7 лет). Иначе выгоднее получить скидку на приобретение квартиры, поскольку после нескольких месяцев льготного периода будет установлена обычная ставка.
Нельзя однозначно сказать, что предпочтительнее для покупателей: низкая ипотечная ставка, субсидированная ставка на короткий срок или скидка на квартиру. В каждом конкретном случае необходимо рассчитывать размер итоговой переплаты исходя из ипотечной ставки и дополнительных платежей, планируемого срока погашения и различных акций от банка или застройщика.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development:
Выбор скидки от застройщика или применение субсидированной ипотечной ставки в большей степени зависит от намерений покупателя. То есть, если в его планах быстро погасить ипотечный кредит, не растягивая выплаты на десятилетия, то скидка от застройщика будет уместнее. Если же покупатель собирается выплачивать кредит ауитентными платежами, прописанные в кредитном договоре в течение всего срока, то, конечно, ему выгоднее воспользоваться субсидированной ставкой от застройщика. Есть и более выгодные предложения для покупателей, когда они планируют быстро погасить полный платеж за купленную квартиру. Например, в нашем жилом комплексе «Румянцево-Парк» покупатели могут воспользоваться беспроцентной рассрочкой платежа сроком на 6 месяцев.
Очень часто банки совместно с застройщиками проводят специальные программы, где ипотечная ставка может быть особенно привлекательна в первые годы кредитования. Так, на сегодняшний день при покупке любой квартиры в ЖК «Румянцево-Парк» (от студий до четырехкомнатных), покупателям доступна интересная программа от Сбербанка, где процентная ставка в первый год кредитования составляет всего 0,1%. После льготного периода ставка вырастит до 4,7%. Срок кредитования составляет 30 лет, первоначальный взнос – от 15%. Данная программа доступна клиентам, которые воспользуются электронной регистрацией договора долевого участия. Например, есть приобрести двухкомнатную квартиру в Доме Д3 площадью 55 кв. метров (в третьем корпусе ЖК «Румянцево-Парк», всего их три в составе комплекса), стоимостью 9,4 млн рублей, то в первый год кредитования ежемесячный платеж по кредиту составит 22500 рублей, далее при процентной ставке 4,7% - платеж будет равен 41400 руб. Таким образом, выгода от сниженной процентной ставки составит почти 750 тыс. рублей.
И здесь нужно понимать, что все же нередки случаи, когда субсидированная ипотечная ставка не сочетается со скидкой, предоставляемой от застройщика.
Что касается эффективности той или иной акции (применение субсидированной ипотечной ставки или скидки от застройщика), то все же каждый конкретный случай нужно считать индивидуально. Ведь выгода покупателя зависит не только от выбора той или иной программы, но и первоначального взноса, является ли заемщик зарплатным клиентом выбранного банка и т.д.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»:
Действительно, сегодня покупатели предпочитают выбирать прямую скидку от застройщика, нежели сниженный, субсидированный застройщиком, процент по ипотеке. Однако не стоит забывать, что каждый случай индивидуален и клиент сам определяет, что для него выгоднее и целесообразнее – скидка на квартиру или низкая процентная ставка по кредиту.
Как правило, для большинства наших клиентов выгоднее приобрести квартиру по более привлекательной цене и распределить ее стоимость на срок ипотечного кредитования, нежели выиграть пару процентов по ипотеке. Необходимо понимать, что клиенту выгодна прямая скидка от застройщика и классический ипотечный продукт, если скидка на квартиру будет превышать 5% от стоимости жилья.
Субсидированная ставка на первый год либо на весь срок по программе с государственной поддержкой - достаточно интересный продукт. К примеру, у нас есть программа, согласно условиям которой ставка по классической ипотеке при первоначальном взносе от 20% и сроке кредита до 30 лет, первые 8 месяцев кредита составит 0,1%, по истечении этого срока - 8,1% годовых на оставшийся период кредитования. А если клиент оформляет льготную ипотеку с государственной поддержкой, то ставка составит 0,1% в первый год использования ипотечного кредита. По истечении этого срока процентная ставка составит 6,1% годовых на оставшийся период кредитования. Все это существенно экономит средства покупателей, которые возвращают банку фактически только основную часть долга.