Эксперты рынка продолжают рассказывать о том, какие квартиры востребованы у покупателей сейчас и как застройщикам удается предвидеть запросы потенциальных клиентов к их будущему жилью еще на стадии проектирования дома.
«В последнее время более активный спрос наблюдается на меньшие по площади квартиры: студии и однокомнатные. Это обусловлено тенденцией к минимизации бюджета покупки. Но стоит отметить, что существующие инструменты покупки (в частности, семейная ипотека) поддерживают спрос на квартиры от 2-х и более комнат для семей с детьми. В целом наблюдается тренд на сокращение площадей квартир в независимости от комнатности.
В подмосковных мини-полисах комфорт-класса «Сити21» структура спроса в зависимости от типа квартир выглядит следующим образом: студии и однокомнатные квартиры – 34%, евродвушки – 11%, двухкомнатные лоты – 25%, евротрешки – 12%, трешки – 13%, 4 и более комнат – 5%. Относительно конкретного проекта на спрос по типу квартир в значительной степени влияет и структура объема предложения. Тем не менее покупатель обращает основное внимание на продуктовые характеристики жилого комплекса: архитектурные решения, плотность застройки, этажность, планировочные решения, инфраструктуру, транспортную доступность, благоустройство территории, локацию с учётом экологии.
В мини-полисах «Сити21» покупателю предлагается возможность выбора разнообразных планировочных решений. Как правило, большинство квартир – с балконами и лоджиями с увеличенным остеклением, дополнительными сервисными помещениями (кладовые, гардеробные и рабочие зоны), большие кухни, ниши для шкафов и стиральных машин. Есть и редкие форматы квартир, например, в мини-полисе «8 Клёнов» квартиры на первых этажах с высотой потоков от 4 м, квартиры с террасами на верхних этажах. Есть квартиры с панорамным остеклением и различными видовыми характеристиками, так как мини-полис расположен в непосредственной близости от парка и прудов. Покупатель выбирает не только квартиру, он рассматривает в целом ЖК, в котором планирует проживать, поэтому учитывает в совокупности все продуктовые характеристики.
Менее ликвидными предложениями могут быть квартиры со значительной долей потери жилого пространства (например, большие коридоры), слишком вытянутые и узкие помещения жилых комнат и кухни, низкие потолки, неудачные видовые характеристики. Мы стараемся учитывать все эти нюансы на стадии разработки продукта, чтобы избегать появления лотов с низкой ликвидностью.
Мы анализируем потребительские ожидания, в том числе и после реализации продукта, ведем мониторинг соцсетей. Мы предпочитаем получать объективную обратную связь и учитываем все отзывы и пожелания наших покупателей, которые стараемся реализовать в рамках будущих проектов и, по возможности, учитывать в текущих. Кроме того, мы изучаем опыт и практику других девелоперских компаний по рынку в разных сегментах и классах».
«В текущем году в жилом комплексе бизнес-класса River House в г. Щелково наибольшее количество заявок мы получили на «евродвушки» и трехкомнатные квартиры общей площадью от 78 до 90 кв. м. Мы это объясняем ростом интереса конечных покупателей – это семейные пары, планирующие завести детей, или семьи с одним ребенком. Увеличение спроса на семейные квартиры произошел по ряду причин. Во-первых, наш комплекс как раз рассчитан на семейную аудиторию, во-вторых, так как мы стали реализовывать квартиры недавно, в самом конце 2022 г., то о нас стали больше узнавать, а в-третьих, наше предложение в разрезе «цена/качество» весьма привлекательно на рынке. Семейные пары без детей чаще выбирали «евродвушки» площадью 78 кв. м, а семьи с ребенком останавливали свой выбор на трехкомнатных квартирах до 90 кв. м. Пользуются спросом квартиры на верхних этажах. Большинство покупателей хотят квартиру с лоджией или балконом – они есть у большинстве квартир в нашем ЖК.
Меньший интерес мы наблюдаем на квартиры, расположенные в доме над аркой площадью от 150 до 190 кв. м, в которых несколько больших комнат типа кинозала. На них мы планируем сделать очень хорошую скидку, скорее всего в мае».
«Важной составляющей успеха продаж теперь является наличие системы «умный дом» — будущего, которое уже наступило. Думаю, не ошибусь, если скажу, что сегодня даже базовая реализация «умной» системы — один из ключевых показателей качественного жилья любого уровня; это критерий, по которому можно судить о профессиональной компетенции застройщика, о его понимании вектора развития рынка жилья, а также о способности предвосхищать запросы покупателей.
Представим, что вы заболели. Чаще закипает кружка с водой, которую вам привозит робот-пылесос/чайник. Влажность воздуха в комнате увеличивается, добавляется частое проветривание. Вам уже заказана правильная еда из любимых ресторанов для более быстрого восстановления, а также дополнительный внутренний клининг в квартире. В случае экстренной ситуации происходит автоматическая отправка заявки в службу скорой помощи. Звучит как фантастика, но совсем скоро это станет нормой для всех людей.
Все мы боремся за одно: за время и комфорт клиентов. Чем больше клиент находится в квартире, тем лучше. Если он хочет сделать хоум-офис — еще круче. Не будет необходимости много передвигаться на автомобиле. Главная проблема сейчас – это неосведомленность клиента. Покупатель квартиры в текущий момент не знает, что принесут ему эти умные функции, зачем и как их использовать. Чем больше мы будем показывать их ценность, тем быстрее будет развиваться это направление.
«Tekta Group очень скрупулезно относится к анализу запросов и предпочтений клиентов, а также всех трендов, направленных на изменение приоритетов в продуктовом наполнении. При формировании новых проектов мы обязательно учитываем данные опроса покупателей, анализ конъюнктуры рынка и экономической ситуации. Также в работе мы опираемся на более чем 20-летний опыт Tekta Group.
Не менее важна информация от клиентов, проживающих в наших жилых комплексах. В этом нам помогает постоянное взаимодействие с управляющей компанией, которая контактирует с жителями после ввода проекта в эксплуатацию.
Нам очень важно сформировать продукт, наполненный именно теми продуктовыми «фишками», которые действительно нужны покупателям. Важно не перегрузить продукт лишними опциями, которые потом лягут в основу базового ценообразования и в дальнейшем отразятся на эксплуатационных расходах.
У каждого клиента – свои потребности и запросы, наша задача – проработать максимально широкую квартирографию с высокой вариативностью планировочных решений, которая позволила бы подобрать оптимальный вариант. Большой популярностью пользуются квартиры евроформата.
Подобное решение позволяет сделать пространство для каждого члена семьи более приватным. По этой же причине многие покупатели делают выбор в пользу лотов с мастер-спальнями с собственной гардеробной и ванной комнатой.
Становится больше клиентов, интересующихся семейными квартирами с лоджиями, так как на рынке новостроек Москвы представлено ограниченное количество лотов такого формата.
Стоит отметить тренд на объединение квартир – с таким запросом к нам обращаются около трети покупателей. Благодаря заранее предусмотренной опции объединения, заложенной еще на стадии проектирования жилого комплекса, у нас есть возможность удовлетворить индивидуальные запросы и подобрать необходимый для покупателей нестандартный метраж.
Как правило, большинство клиентов уже имеют представление, какой именно должна быть их квартира мечты. Например, кто-то предпочитает квартиры с отделкой, а кто-то – без; кому-то нравится панорамное остекление, а кому-то оно не кажется привлекательным из-за боязни высоты или опасения за маленьких детей. Потенциальные покупатели обращают внимание и на такие детали, как высота потолка или подоконника. Важно представить максимально полную ассортиментную линейку квартир, чтобы каждый клиент мог найти тот формат, который будет отвечать его требованиям – вне зависимости от площади или этажа».
В элитном сегменте с точки зрения планировок, одного из основных критериев выбора, основная тенденция – это изменение подхода к площадям. Если раньше, особенно 20 лет назад, основным критерием люксового сегмента были большие площади, в том числе с большими холлами, террасами и дополнительными пространствами, то теперь для покупателей важна эргономичность – никто не хочет переплачивать за «лишние» метры. Безусловно, в элитном сегменте для планировок есть ряд обязательных параметров: наличие мастер-спальни с собственным санузлом, гостевой санузел, просторные гардеробные и хозяйственные площади, но желательно, чтобы все это было представлено без длинных коридоров, больших холлов и других «нефункциональных» площадей.
Разнообразие и вариативность планировочных решений в проекте зависят от нескольких факторов, среди которых – конфигурация участка и ограничения по посадке зданий на нем, конфигурация самих зданий и пр. Однако наибольшее количество разнообразных планировок предполагается в масштабных комплексных проектах с целью диверсификации предложения, охвата большего количества целевых групп и ускорения темпов продаж. Сейчас масштабные премиальные объекты, рассчитанные более чем на 300 лотов, уже никого не удивляют, тем более что в таких проектах зачастую за счет объемов удается реализовывать очень интересные идеи. Впрочем, даже в клубных домах с небольшим проектным объемом девелоперы стараются вносить уникальность в планировки отдельных лотов.
Что касается отделки, по сравнению с рынком 10-летней давности девелоперы научились делать действительно качественный продукт. Приобретение недвижимости с наличием данной опции также привлекательно для покупателей: многие хотят оградить себя от ремонта, который может затянуться на годы. Отделка – это экономия времени, сил на дизайн и ремонт, отсутствие шума по соседству, отсутствие строительного мусора, красивые входные группы и лифты. На протяжении 2019–2020 гг. доля такого формата в элитных новостройках была рекордно высока и доходила до 50-60% в структуре предложения. На протяжении последних нескольких лет фиксировалась тенденция снижения доли лотов с отделкой, которая усилилась на фоне геополитических потрясений в 2022 году. В сложившихся условиях девелоперы были вынуждены решать вопросы поставок материалов, налаживая логистику через другие рынки. В большинстве случаев заявленный формат отделки в проекте сохранялся, но иногда застройщики предпочитали полностью отказаться от нее или делали выбор в пользу формата white box, либо предлагали отделку в качестве дополнительной опции. По итогам I квартала 2023 года на лоты с финишной отделкой пришлась практически треть всего предложения (32%), а с отделкой white box было представлено 11% всех экспонируемых лотов.
Действительно, при продаже квартир с отделкой застройщик должен очень аккуратно и функционально спланировать все помещения, так, чтобы покупателю потом не пришлось переделывать, именно поэтому этап разработки концепции очень важен. При этом важен не только существующий опыт архитектора, девелопера или консультанта, но и способность планировать и прогнозировать потребности потребителей на несколько лет вперед, учитывая текущие тенденции, изучая мировой опыт и т.п.».
«Самый частый запрос от покупателей в этом году – это наличие просторной кухни-гостиной. Такой запрос характерен как для покупателей бизнес-класса, так и в премиум сегменте. Даже в квартирах с одной спальней в 45 кв. м покупатели готовы пожертвовать площадью мастер-спальни в пользу гостиной. Говоря о премиальных проектах, все чаще клиенты запрашивают квартиры с двумя спальнями с гостиной от 50 кв. м и больше. Такие квартиры быстро находят своих покупателей, и их довольно сложно найти в проектах в высокой стадии готовности, так как в планировочных решениях застройщиков просторные кухни-гостиные в основном представлены в квартирах с тремя и более спальнями. Все реже клиенты запрашивают варианты квартир-студий для инвестиций. Что касается популярных запросов, то все чаще искушенные покупатели рассматривают планировки квартир правильных форм, без скруглений, с большим количеством окон, просторной гардеробной.
Следуя данной тенденции, некоторые девелоперы предлагают приобрести отделку как дополнительную опцию в момент заключения ДДУ. Сейчас популярны запросы на отделку в современном стиле, переплетение классики и минимализма в нейтральных цветовых решениях. Это хорошая база под любое интерьерное решение. Также немаловажным остается и качество используемых материалов. Несмотря на февральские события, покупатели не готовы к снижению качества инженерных систем и отделочных материалов.
Актуальны как никогда запросы под пакетную сделку, то есть купить разом все необходимое: квартира +машино-место+келлер. К сожалению, таким могут похвастаться не все девелоперы. Машино-места и келлеры чаще выводятся в продажу в высокой стадии строительства или на этапе ввода в эксплуатацию. Девелоперы, которые хотят удержать своего клиента и дорожат своей репутацией, предлагают гибкие условия: это включение отделки по требованию, опция полной меблировки. Также многие девелоперы сейчас определяют коммерческую составляющую проекта и наличие различных сервисов, исходя из пожеланий будущих жильцов на высокой стадии готовности проекта.
Девелоперы в каком-то смысле вынуждены предвидеть будущее, чтобы на момент реализации проект был востребованным. Планировки, которые мы имеем сейчас, подготавливались несколько лет ранее на стадии проектирования. Не все они отвечают запросам современных клиентов. На мой взгляд, сочетание функциональности, эстетики и качества - секрет успеха на все времена».