Объемы нераспроданного жилья в Московском регионе находятся на максимумах, существенная доля квартир еще не нашла своих покупателей. Узнали у девелоперов, какие квартиры разлетаются, как горячие пирожки, и как застройщикам удается обеспечить спросом неликвидные лоты.
«В текущих экономических условиях клиенты массового сегмента предпочитают приобретать небольшие студии и однокомнатные квартиры. Основным драйвером спроса на такое жилье служит льготная ипотека. Но в более дорогих сегментах запросы покупателей носят иной характер. Так, в премиальных проектах, включая жилой квартал «Прайм Парк», самыми востребованными являются квартиры площадью 90-130 кв. м с двумя-тремя спальнями. Впрочем, в нашем проекте успешно продается вся линейка лотов – от студий до пентхаусов. На мой взгляд, предпочтения клиентов за год практически не изменились. В минувшем году многие из них откладывали покупку под влиянием информационного фона. Однако сегодня покупатели стали меньше зависеть от новостной повестки и вновь ориентируются в первую очередь на собственные стратегические интересы.
Поэтому для повышения спроса требуется предлагать по-настоящему нестандартные варианты. В частности, несколько видов дизайнерской чистовой отделки, великолепные видовые характеристики лотов, удобные цифровые сервисы, отвечающие за безопасность и приватность резидентов, микроклимат и энергоэффективность. Вместе с тем, некоторые квартиры на первичном рынке не пользуются популярностью и подолгу задерживаются в продаже. Главным образом, это чрезвычайно большие квартиры с устаревшими нефункциональными планировками.
В числе ключевых механизмов отслеживания запросов покупателей – изучение маркетинговых исследований от надежных консалтинговых компаний, мониторинг результатов продаж в собственных проектах и консультации с коллегами».
«Наиболее популярное жилье – квартиры европейского формата с двумя и тремя спальнями или, иными словами, семейные варианты. Как правило, их площадь варьируется от 55 кв. м до 80 кв. м. Особенно ценятся варианты с большими кухнями-гостиными, где можно обустроить несколько разных зон – кухонную, обеденную, игровую, «мягкую» и т.п. Менее популярными стали студии – это связано с ростом ипотечных ставок, вызванным сворачиванием программ ипотеки с околонулевыми ставками. Обычно недорогая ипотека привлекала именно тех клиентов, которые были ориентированы на приобретение самых бюджетных вариантов жилья. В целом принципиально требования клиентов к жилью за последний год не изменились.
Застройщики в целом делают ставку на максимально широкую линейку предложения, чтобы охватить интерес как можно более большого круга покупателей. К примеру, одни клиенты обязательно хотят видеть в квартире гардеробную комнату, но безразличны к наличию балкона или лоджии. Другие, напротив, планируют использовать мебельные системы хранения одежды, но обязательно нуждаются в балконе или лоджии. Семейная ипотека стимулировала приход на рынок немалого числа клиентов с детьми. У них также бывают очень разные запросы: одни семьи хотят, чтобы их дети жили вместе в одной комнате и с детства учились всем делиться, в том числе пространством, другие ищут квартиры с двумя раздельными спальнями с собственным санузлом каждая.
Застройщики изучают весь поток информации, который идет от клиентов в ходе работы с ними: очные встречи и просмотры, анализ телефонных звонков, изучение пути покупателя на сайте проекта с помощью автоматизированных инструментов и т.п.».
«На рынке уже давно существует негласная система ранжирования квартир на ликвидные и менее ликвидные — как правило, во всех классах жилья они примерно одинаковые. В 2023 году в комфорт-классе ликвидными все так же остаются студии и однокомнатные квартиры. Это связано в первую очередь со стоимостью таких лотов. К тому же многие клиенты при покупке своей первой недвижимости отдают предпочтение однокомнатным лотам. Наименее ликвидными являются трех- и четырехкомнатные квартиры. Также на рынке уже несколько лет прослеживается тренд на европейские форматы планировок: кухни-гостиные и мастер-спальни представлены в большинстве планировок квартир.
Сейчас в регионах особым спросом пользуются квартиры от застройщиков «под ключ» с отделкой, а лучше со встроенной мебелью. Покупатели уже давно отошли от заблуждений по этому вопросу.
Вопреки амбициям рынка, среди региональных покупателей нет спроса на встроенный «умный дом». Но цифровизация отрасли все равно доходит и до потребителя в регионах, в первую очередь стоит отметить тренд на электронные сервисы УК. Наша компания также запускает свой аналог такого сервиса. Кроме онлайн-оплаты ЖКУ, наши жители смогут оформлять заявки на мелкий ремонт, не выходя из дома, в едином приложении. Также на первом этапе мы запускаем приложение для приемки квартир. Покупатели смогут отмечать необходимые доработки, а также в онлайн-режиме будут следить за ходом выполнения работ. Главное преимущество цифровых сервисов — прозрачность процессов как для застройщиков (в случае с приемкой квартир), так и для жителей».
«В последнее время в проекте бизнес-класса «Интонация», который реализует наша компания, мы наблюдаем рост спроса на трех- и четырёхкомнатные квартиры площадью от 90 кв. м с 2-3 спальнями и просторной кухней. Такие лоты идеально подходят для семей с детьми. Наши клиенты обращают внимание на количество окон – желательно, чтобы их было не менее 2-3 в каждой комнате и чтобы они выходили на разные стороны света. Обязательно наличие 2 санузлов, а предпочтительнее даже 3 – в этом случае один из них можно легко переоборудовать в постирочную. Если говорить о целях покупки, то абсолютное большинство клиентов приобретают квартиры в ЖК «Интонация» для собственного проживания, а потому стремятся переехать как можно скорее. Однако далеко не все готовы рассматривать лоты с финишной отделкой и меблировкой – покупатели жилья бизнес-класса предпочитают создавать стиль и дизайн своего будущего дома самостоятельно. Некоторые целенаправленно выбирают квартиры на высоких этаж – в них больше света. Привлекают и виды.
Средняя площадь продаваемой квартиры бизнес-класса все последние годы уменьшается. Только за 2022 г., по данным компании «Мангазея», она сократилась на 4% и составила 57,3 кв. м.
По данным компании «Мангазея», в 2022 году объем предложения квартир бизнес-класса в Москве вырос на 39% по сравнению c 2021 годом. В условиях столь значимого роста большую роль для активизации спроса наряду с ценой имеет качество проектов.
Как и большинство компаний, мы ведем статистику запросов покупателей и анализируем наши продажи. Многолетний опыт, налаженный диалог с клиентами и изучение их потребностей – все это позволяет принимать правильные и взвешенные решения относительно будущих форматов и характеристик жилья. Работа по совершенствованию девелоперского продукта – процесс многоступенчатый и достаточно трудоемкий. Для того чтобы он был успешным, необходима постоянная исследовательская деятельность и проведение соответствующих тестирований».
«На рынке недвижимости Москвы в I квартале 2023 г. мы наблюдали восстановление спроса на бизнес-класс, доля которого в структуре всех сделок в силу внешних факторов снижалась с 38% в 2020-2021 гг. до 28% по итогам 2022 г., а доля комфорт-класса пропорционально увеличивалась. Внутри классов также произошли изменения покупательских предпочтений. В самом массовом сегменте – «комфорт» – в 2022 г. мы наблюдали значительный рост доли в спросе самых доступных лотов – студий и однокомнатных квартир (с 49% до 57%), а в начале 2023 г. доля рынка таких лотов составила уже 60%. Повышенный спрос на студии мы увидели с начала года и в сегменте бизнес-класса. В структуре продаж Группы «Эталон», основной ассортимент которой в столице представлен проектами бизнес-класса Voxhall, Shagal и Nagatino i-Land, наиболее востребованными стали двухкомнатные квартиры. Их доля по сравнению с 2022 г. увеличилась с 28% до 39%, что обусловлено квартирографией последних вышедших на рынок объемов, ориентированной на семейное проживание.
По нашему мнению, качество и успех проектов в высоких классах сегодня обеспечивается как за счет продуманных и функциональных планировочных решений, так и благодаря уникальности и качеству архитектурного проекта и благоустройства, дизайнерской отделке лобби и общественных пространств, высокому качеству инженерного оборудования, наличию собственной инфраструктуры и сервисов.
В нашем жилом квартале Shagal мы видим спрос в том числе на интересные и оригинальные решения: квартиры с террасами, двухуровневые квартиры и другие нестандартные варианты. Также недавно мы открыли продажи городских таунхаусов, продукта, который для рынка является уникальным. Наименее востребованными, как правило, являются квартиры чрезмерной площади или имеющие негативные особенности видовых характеристик. Во всех классах наименее ликвидны планировки с неправильной формой комнат, острыми углами, плохой освещенностью. Но и неликвидные лоты можно обеспечить спросом через регулирование цены. Например, Группа «Эталон» внедрила систему динамического ценообразования, которая помогает управлять ценами и ассортиментом, исходя из динамики интереса к конкретным лотам».